初探耕地三七五減租條例/font>

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  耕地之租佃,依耕地三七五減租條例之規定。耕地地租租額,不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五。耕地租佃期間,不得少於六年;其原約定租期超過六年者,依其原約定。耕地租約應一律以書面為之。租約之訂立、變更、終止或換訂,應由出租人會同承租人申請登記,係為保護佃農及謀舉證上便利而設,非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂,須經登記,始能生效,亦即登記僅屬對抗效力。各縣市的鄉鎮市區公所是承租者的主管機關,內部設立耕地租佃委員會,當因災害或其他不可抗力致農作物歉收時,耕地租佃委員會查勘歉收成數,議定減租辦法,如因災歉致收穫量不及三成時,應予免租,惟仍應依同條第一、二項請求鄉鎮市區公所耕地租佃委員會查勘歉收成數,議定減租辦法,非謂耕地收穫量,一旦因災歉不及三成時,毋庸踐行任何法定程序,即當然免租。又種植稻、麥、茶、桑等供食衣原料之植物,固為農作物,即為改善居住、育樂環境而種植花卉樹種等園藝作物,以供出售者,既與造林有間,其所栽植之植物,係屬農業經營之一種,仍不失為農作物。

  出租人不得預收地租及收取押租,如有無條件提供承租人農舍使用,仍由承租人繼續使用,出租人不得藉詞拒絕或收取報酬。耕地出賣或出典時,承租人有優先承受之權,出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。出租人違反而與第三人訂立契約者,其契約不得對抗承租人,所謂不得以其契約對抗承租人,固係指該項以買賣為原因而成立之移轉物權行為,對於承租人不生效力而言,與土地法僅得向出租人請求賠償損害不同,故承租人如未接獲出賣條件之書面通知,仍非不得請求法院確認其就耕地有優先承買權之存在,如在法院拍賣過程中有法院漏未通知情形發生時,承租人不能引用強制執行法第十二條規定為聲請或聲明異議,只能訴請確認優先承買權。惟優先承買權亦為權利之一種,原則上因拋棄而消滅,承租人就其優先承買權倘曾向出租人為拋棄之意思表示,自後即不得再行主張及行使。

  承租人應自任耕作(包括其家屬在內,亦即,共同生活之親屬有數人能自任耕作者,縱使部分家屬在他處有其他工作或在求學而不自任耕作,仍應視為其有自耕能力),並不得將耕地全部或一部轉租於他人,如有違反,自行為時起,原訂租約無效(指轉租及未轉租部分之全部租約均無效),得由出租人收回自行耕種或另行出租。承租人因服兵役致耕作勞力減少而將承租耕地全部或一部託人代耕者,不視為轉租。承租人對於承租耕地之特別改良得自由為之,其特別改良事項及用費數額,應以書面通知出租人,如此,方能於租佃契約終止時,由出租人償還未失效能部分之價值。

  耕地租約在租佃期限未屆滿前,出租人如欲終止,應於收益季節後次期作業開始前為之,並必須符合下列情形:(一)承租人死亡而無繼承人時。(二)承租人放棄耕作權時。(三)地租積欠達兩年之總額時,但需定相當期限催告承租人支付。(四)非因不可抗力繼續一年不為耕作時,不問其不為耕作者係承租耕地之一部或全部。(五)經依法編定或變更為非耕地使用時,但此時出租人雖可終止,但應給予承租人「改良土地所支付而現未失效能部分之價值之費用」、「尚未收穫農作物之價額」、「終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一」作為補償,但兩者並無對待給付之關係,自不發生同時履行抗辯問題。

  租約於租期屆滿時,除出租人依本條例收回自耕外,如承租人願繼續承租者,應續訂租約,故租約期滿時,承租人如有請求續租之事實,縱為出租人所拒絕,租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅。如拒絕續訂租約,處一年以下有期徒刑或拘役,不得不慎重。法律上對於出租人能否「收回自耕」,原則上採除外法,亦即,當出租人「不能自任耕作者」、或「所有收益足以維持一家生活者」、或「因收回耕地,致承租人失其家庭生活依據者」,則出租人不得收回自耕,亦即,只有當出租人不能維持其一家生活時,才有可能收回自耕的機會,但如果承租人也因收回而失其家庭生活依據時,鄉鎮區公所耕地租佃委員會聲請予以調處。當然,如可以收回自耕時,出租人應補償承租人「改良土地所支付而現未失效能部分之價值之費用」、「尚未收穫農作物之價額」、「終止租約當期之公告土地現值,減除土地增值稅後餘額三分之一」

  另外,出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時,應由當地鄉鎮市區公所耕地租佃委員會調解;調解不成立者,應由直轄市或縣市政府耕地租佃委員會調處;不服調處者,由直轄市或縣市政府耕地租佃委員會移送該管司法機關,司法機關應即迅予處理,並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處,不得起訴;經調解、調處成立者,由直轄市或縣市政府耕地租佃委員會給予書面證明。故出租耕地出賣時,出租人與承租人因優先承買權發生之爭議,屬於租佃爭議之一種,依耕地三七五減租條例第二十六條第二項規定,非經耕地租佃委員會調解調處,不得起訴。