抵押權優先承買權精選

最高法院100年度台上字第802號民事判決

　　按抵押權為擔保物權，不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，固仍得為使用收益，但如影響於抵押權者，對於抵押權人不生效力，故土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上設定地上權或其他以使用為目的之物權，或成立租賃關係，致影響於抵押權者，抵押權人自得聲請法院除去或終止，依無地上權或無租賃狀態拍賣，此乃民法第八百六十六條第一、二項規定之所由設。是以法院依該條項規定裁定除去地上權或終止租賃關係而拍賣時，因在該執行程序中，地上權或租賃關係被除去或終止者，依強制執行法第九十八條第二項但書規定，不隨同不動產之拍賣而移轉，執行法院發給權利移轉證書時，仍應依職權通知地政機關塗銷該地上權之登記（同法第十一條第一項），並應認該地上權或租賃關係已失其存在。於此情形，該被除去或終止之地上權人或租賃權人自不得對抵押權人或拍定人主張地上權或租賃權，進而對抵押不動產之拍賣享有優先承買權（土地法第一百零四條）。又土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權，民法第八百七十七條第一項（修正前民法第八百七十七條）定有明文，此規定之目的，在於期使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭，民法物權編修正時，本此意旨，於第八百七十七條第二項增列：「於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，如該權利人或經其同意使用之人之建築物者準用之」，明文規定不動產所有人設定抵押權後，就同一不動產上設定之地上權或其他以使用收益為目的之物權或租賃關係，影響抵押權人實行抵押權者，法院不但得除去該權利或租賃關係後拍賣之，且就該地上權等用益物權人或經土地所有人同意使用之人之建築物亦得併付拍賣。此項規定，於地上權等用益物權人或經土地所有人同意使用之人之建築物於民法物權編修正施行前建築而抵押權人於民法物權編修正後實行抵押權時，亦得援引為法理予以適用。

　　土地法第一百零四條第一項關於地上權人及承租權人之優先承買權規定，既係為維護土地上建築物之存在而設，旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有，以盡經濟之效用，則於該建築物滅失時，該建築物所有人即不得享有優先承買權，故該條項之適用，須以地上權設定或租賃關係之約定係以有建築物為目的，且現有建築物存在為前提，始合乎該條項規範之趣旨，此與地上權之標的物為土地而非建築物或其他工作物，民法第八百四十一條乃規定地上權不因其上建築物或其他工作物滅失而消滅，兩者規範目的未盡相同，自不能以該條規定，逕謂土地上曾有建築物而現已不存在之地上權人或租賃權人仍得主張上開優先承買權。