公寓大廈管理條例逐條釋義

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壹、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者為專有部分，其餘部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共有部分。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上 權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。共用部分不得獨立使用供做專有部分，若屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用 部分，更不可約定為專用部分。

貳、公寓大廈樓頂平臺設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，該住戶並應於一個月回復原狀，其相關費用由該住戶支出。各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。違反規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

參、漏水若是在專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。為維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

肆、公寓大廈應設置公共基金，其來源起造人按工程造價一定比例或金額提列、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納、本基金之孳息、其他收入。公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。區分所有權人對於公共基金之權利不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

伍、強制住戶遷離必須先經依區分所有權人會議之決議，且要有促請其改善相關涉及共用部分及專有、約定專用部分，於三個月內仍未改善者，始得訴請法院強制其遷離。

陸、規約應載明專有部分及共用部分範圍。下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序。區分所有權之繼受人，應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。無權占有人亦同。

柒、區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。但發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者、或經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。

捌、公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。任期屆滿未再選任或拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者為住戶。管理委員會有當事人能力。管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告區分所有權人。