法拍屋代理投標基本概念

法通法律事務所文選

一、法拍屋是法院拍賣的房屋，法拍屋不開放參觀看屋，民眾無法得知屋況，與銀拍屋不同，房屋的來源是由所謂的債權人聲請法院查封拍賣。法拍屋因為無法看屋、或屋況可能有瑕疵，因此若想要以撿便宜的心態去取得法拍屋，就應該尋求專業人員協助。才不至於得不償失。

二、法院一般在拍賣不動產時，在單親媽媽莊明玉購買凶宅而銀行拒絕貸款事件前，僅會針對債務關係去做查核，其他物件的本身條件如漏水、海砂屋、危樓及凶宅等皆不在查證管轄範圍，在強制執行法第六十九條規定，「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，所以法院對法拍屋不用負「瑕疵擔保」責任。但現今司法院決定修改規定，要求各地法院在辦理法拍屋時，需先調查屋內是否發生凶殺案，並將調查結果公開。也就是說，查封房產時，法院除了必須調查是否為海砂屋、輻射屋或是因地震受損外，還需了解「建物內是否有非自然死亡」，必要時得請債務人或是警政機關提供資訊。如果債務人未誠實告知，將可以管收處分。不過債務人有時也未必知情，法院只能盡力調查並將資訊告知大眾，以免民眾物誤買。因此，現在購買法拍屋已經不像以前需透過代標公司去查訪，反而是要做好點交與不點交的準備工作，換句話說，如果是不點交時，該如何善後的問題？這涉及到律師，而這正是本所的專長。詳言之，當法院不點交法拍屋物件時，得標人常會遇到債務人假藉名義，用假租約占用，這時候就可能需花律師費去向法院提出遷讓房屋之訴，或者給付租金之訴，或者調漲租金之訴，有些時候，還會遇到強索搬遷費或車馬費等情形，甚至大肆破壞房屋，待房子討回後，更需花大筆金錢維修，還需要提告毀損等情形。

三、法院基本上對於投標有一定流程：（一）投標人向民事執行處或聯合服務中心服務檯索取投標書暨保證金封存袋。（二）本人到場應攜帶身分證或有關身分之證明文件、印章。如為未成年人或法人者，應書明其法代之姓名並附上證明，由法代到場。一般意定代理人到場者，應提出委任狀附於投標書之後。投標人為二人以上時，應分別列明，並載明所購買之應有部分，並依投標書規定將各欄詳細填寫後，將投標書連同保證金裝入封存袋封妥並在封口處簽章後，投入標櫃內。（三）開標時不得擅自離場，否則視同未到場而廢標。得標者當場揭示，保證金抵充價金，不得標者，由投標人當場領回。數宗分別標價合併拍賣者，應分別記明每筆記載之價額，宜以國字大寫詳細記明，以總價為準並以總價達到拍賣最低價額以上之最高者為得標人。（四）拍賣之不動產如有特別應買條件者【如國宅、原住民保留地等】，投標時應具備該條件或身分，不動產為耕地者，投標人應注意私人取得農地之面積，否則投標無效。（五）投標人雖已得標，如有優先購買權人表示願意買受時，仍應由優先購買權人買受，保證金無息退還。

四、得標後契稅如何繳納？於取得不動產移轉証書上日期起三十日內至房屋所在地之稅捐稽徵處契稅申報櫃檯索取契稅申報書，約七日可領取契稅稅單，持完稅稅單可至不動產所在地之地政事務所辦理產權移轉登記。