區分所有建物與基地

高雄律師推薦說法

　　按區分所有建物，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物（民法第七百九十九條第一項規定）；區分所有乃就建築物而言，亦即就一建築物之特定部分（專有部分）各自得成為單獨所有權之標的，該專有部分與其他該建築物專有部分所有人全體共有之共同部分組合而成為一區分所有權。故一建築物得原始或繼受而由數人各自取得建物區分所有權，亦得由一人原始取得後就建築物為區分所有權之登記（民法第七百九十九條之二）。又建築物不能與其坐落基地分離，同一基地上各區分所有建物均應有相對應使用基地比例即應有部分（至區分所有建物與坐落基地應有部分之使用權源係基於所有權或地上權或租賃關係或使用借貸關係，為別一法律問題），僅其應有部分究應如何計算？九十八年一月二十三日修正公布、同年七月二十三日施行之民法第七百九十九條第四項規定，除當事人另有約定外，應依區分所有建物專有部分面積與專有部分總面積之比例定之，此項原則性之規範於該條項修正施行前，本於公平正義、社會通念、誠實信用或事物之本然，亦均當如此，自應引為法理而予適用。因此，建築物由一人原始取得而以區分所有型態為所有權第一次登記時，其各專有部分所屬共有部分及基地應有部分之分配，仍應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。

　　查系爭大樓係相對人原始出資興建，於第一次所有權登記時，即就各別樓層分別不同建號為登記，且分別將十四樓、十五樓及系爭土地應有部分各一萬分之九六五設定抵押權予合作金庫銀行股份有限公司；十六樓、十七樓及系爭土地應有部分各一萬分之九五三設定抵押權予國泰世華商業銀行股份有限公司；十八樓及系爭土地應有部分各一萬分之四八一、十九樓及系爭土地應有部分一萬分之三七四設定抵押權予馬來西亞商富析資產管理股份有限公司，並將一樓至十三樓及系爭土地應有部分各一萬分之七七二七設定抵押權予彰化銀行，有登記簿謄本可稽，相對人就系爭大樓應係以區分所有型態為所有權第一次登記，依上說明，其各層樓（專有部分）所屬基地應有部分之分配，即應按各專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。乃相對人既未於辦理建物第一次所有權登記時，依上開原則同時辦理基地應有部分之登記，嗣建物遭查封，相對人已無從自行辦理，執行法院為進行拍賣程序，自應通知地政機關依上開原則辦理各區分所有建物相對應之土地應有部分登記。

資料來源：最高法院101年台抗字第788號民事裁定