請求塗銷所有權登記

高雄律師推薦說法

一、按土地法第 104 條第 1 項規定，租用基地建築房屋之承租人，於出租人之基地出賣時，有依同樣條件優先購買之權。所謂「依同樣條件優先購買」，係指在買賣條件如買賣標的、範圍、價金、付款方式、瑕疵擔保等均相同情形下，承租人得要求優先成為基地之買受人。上開規定之優先購買權，乃成立買賣契約之形成權，其權利之有無，應依行使權利時之狀態認定之。倘承租人行使優先購買權時，本於租地建屋契約而在土地上建有房屋者，其行使先買權即屬合法，縱然該房屋嗣後被拆除，仍不影響其原本已取得之先買權。此優先購買權具有相對物權的效力，不因買受人買受基地後，已輾轉移轉所有權於第三人而有異。又承租人必須知悉買賣條件後，始能為放棄優先購買權之表示，倘出賣基地之出租人，未為與買賣契約同樣條件之通知，縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示，仍不得視為其放棄優先購買權。

二、查范○明於95年 8月16日出賣其所有系爭土地時，被上訴人基於不定期租賃契約而為系爭土地之承租人，並本於該租約約定，在系爭土地上建有系爭房屋，乃范○明未將其買賣條件通知被上訴人，即以總價 2,200萬元出售系爭土地並移轉登記為王○雲所有，王○雲嗣再將系爭土地所有權應有部分10分之 1出售並移轉登記予陳○義；被上訴人起訴請求確認優先購買權存在後，系爭房屋始於102年1月16日遭拆除等事實，既為原判決所是認。則被上訴人主張依土地法第104條第1項規定，以范○明出賣系爭土地之同樣條件，優先購買系爭土地，自屬合法有據，既不得認其已拋棄優先購買權，亦難認其違反誠信或有權利濫用之情事。而所謂「同樣條件」，包括買賣標的在內，范○明既係以系爭土地全部為其買賣契約之標的，則被上訴人自得依該同樣條件優先購買，其先買權之行使，不以系爭房屋所坐落基地範圍為限。嗣系爭房屋雖遭拆除，惟不影響被上訴人原本已取得之優先購買權。又土地法第104條第1項規定之優先購買權，具有相對物權的效力，被上訴人行使該權利之結果，使范○明移轉系爭土地所有權予王○雲、及王○雲移轉系爭土地所有權應有部分10分之 1予陳○義之物權行為，均因而成為無權處分，被上訴人自得請求塗銷各該所有權移轉登記。

資料來源：最高法院106年度台上字第1263號民事判決